Compra de inmuebles, recaudos

Con suerte, esfuerzo o ambas, en algún momento de nuestras vidas pasamos por el trance de adquirir un inmueble. Nadie nos preparó, no hay cursos rápidos y ante cualquier inconveniente o decisión equivocada solo resta soportar las consecuencias, frecuentemente por mucho tiempo.
En general las personas consultan a familiares, amigos o aquellos expertos de su confianza y en estos casos, lo que abunda no daña.

Comprar una unidad (vivienda, local comercial, cochera u oficina) comprende el cumplimiento de varios pasos como reservar, firmar un boleto de compra/venta, escriturar y tomar posesión. Los mismos involucran valores, documentos legales, registros, impuestos, sellados, honorarios, comisiones y otros. En estas actividades participan una parte vendedora, una compradora y en general una inmobiliaria que ofrece el bien públicamente.
Todo se complica si debemos vender previamente otro bien para realizar la adquisición, si hay compra/ventas encadenadas, si hay hipotecas, herederos, apoderados, créditos, divisas extranjeras y otros aspectos.
Alcanzar el objetivo pues, lleva su tiempo y puede inquietar hasta el más aplomado.

La intervención de un escribano para analizar la situación legal del dominio, su escritura y la redacción de la nueva segun lo acordado entre las partes es obligatoria. El profesional para los actos notariales es elegido por la parte compradora salvo cuando el inmueble sea a estrenar (nuevo). En este caso lo elige la parte vendedora. Aún comprando una unidad nueva, es importante que intervenga un escribano de la parte compradora para verificar la situación del dominio, si hay usufructo o hipotecas sobre el edificio o el terreno, si existen restricciones para la venta y para comprobar la calidad o situación de los documentos involucrados. También es importante recibir del profesional el presupuesto sobre los montos a abonarle al escriturar.

Superadas las verificaciones expuestas anteriormente y para evitar sorpresas desagradables, entre la reserva (seña) y la escritura se debería solicitar a la inmobiliaria interviniente o al Administrador del consorcio lo siguiente:

+ Reglamento de Copropiedad y Administración (RCyA) original y modificaciones si las hubiere. Verificar superficies y porcentuales.
+ Reglamento interno (si existe). Verificar usos y restricciones.
+ Domicilio, teléfono/s y CUIT de la Administración/dor. También su Nro. del Registro de Adm. de la CABA y vigencia.
+ Nro. de CUIT del Consorcio.
+ Juego de planos completo y final de obra. Verificar su coincidencia con el RCyA y la escritura de dominio de la unidad.
+ Datos sobre la póliza del Seguro c/incendio obligatorio.
+ Detalle de deudas de la unidad en concepto de ABL. Rentas, boleta municipal si no es en Capital Federal.
+ Detalle de deudas del consorcio en concepto de AYSA, AFIP, SUTERH, Seguros, mantenimiento obligatorio de ascensores u otros proveedores.
+ Detalle de deudas existentes de la unidad por pago de expensas comunes u otro concepto.
+ Verificar la existencia de hipotecas sobre alguna de las partes comunes o propias.
+ Solicitar copia de las últimas liquidaciones de expensas.
+ Formas de pago de las expensas comunes.
+ Información sobre el Fondo de reserva y su forma de resguardo e indexación.
+ Indicación sobre la existencia de reclamos, litigios, pleitos, o demandas judiciales en contra del consorcio. Montos involucrados.
+ Informe sobre usos u obras indebidas o fuera de las normas que puedan ser objeto de sanciones futuras.
+ Consultar sobre obras pendientes o proyectadas y si involucran montos extras de expensas para acopio.
+ Consultar sobre resoluciones de Asambleas pendientes que afecten a la unidad.
+ Consultar sobre restricciones al uso de la unidad (mascotas, práctica de música, atención de clientes/pacientes…).
+ Consultar sobre el Encargado/Portero. Si habita en el edificio, es externo o las tareas las cumple una empresa de limpieza. Horarios.
+ Consultar sobre areas comunes alquiladas a terceros. (Ejemplo: Portería, Bauleras, …). Solicitar el correspondiente contrato.
+ Si el edificio cuenta con locales comerciales, consultar sobre las restricciones en el rubro.
+ Si el edificio cuenta con cocheras/guardacoches, conocer si pueden ser utilizadas por personas ajenas al consorcio.
+ Detalle del o los sistemas de seguridad existentes en el edificio y la unidad.
+ Detalle del servicio de CATV existente.
+ Consultar sobre el uso de las zonas comunes (salón de usos múltiples, bauleras, gimnasio, lavadero, pileta, parrilla, solarium …).
+ Consultar sobre la situación del Concejo de propietarios
+ Consultar si existen terceros que puedan utilizar la azotea para antenas de empresas de telefonía móvil u otros usos.

Según el caso, algunos puntos podrían ser obviados.
No hay que descartar que algunas Administraciones de consorcios retaceen u oculten información para su beneficio o del propietario que vende. Pese a esta posibilidad, la lectura de la documentación recibida y la respuesta a las consultas permitirán decidir la compra con un mayor conocimiento y seguridad.
Si la tergiversación u omisión de información perjudica al comprador podría caber la figura legal de fraude y dar lugar a una demanda legal contra el o los responsables.

Más información y consultas en ‘Cuida lo tuyo’ (Colegio de Escribanos de Capital Federal) http://www.cuidalotuyo.org

Etiquetas:
Compra de inmuebles, compra de departamentos, AFIP, Ley 13512, propiedad horizontal, VIR, VERAZ, AYSA, Reglamento de copropiedad y administración, Reglamento interno, defensa del consumidor, locatarios, SUTERH, concejo de propietarios

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