Consorcios y acceso a la información

2009-07 Cat:Consorcios y consorcistas

Un gran porcentaje de la población de la Ciudad de Bs.As. habita en edificios multifamiliares o consorcios. En la mayoría los temas administrativos de los mismos están a cargo de un Administrador. Como en otros ámbitos, la corrupción sobrevuela muchos consorcios y a los copropietarios les cuesta controlar eficazmente la gestión.

La participación de los copropietarios de consorcios de viviendas u oficinas, sujetas a la ley de Propiedad Horizontal (13512), en las actividades relacionadas con la gestión del Consorcio no es satisfactoria. Algunos por desidia, otros por falta de tiempo, conocimientos o ambas. La gestión de los asuntos del Consorcio se delega en una Administración/Administrador (ADM) quien, entre otras obligaciones, debe resguardar la documentación legal como planos, reglamentos, seguros, información laboral, comercial e impositiva y otros. Dicha documentación pertenece al Consorcio.
Sin embargo, quienes están interesados en participar o realizar controles encuentran obstáculos de variada naturaleza para acceder a la misma.

Causas más frecuentes:
+ Falta de colaboración o falta de oficina de la ADM.
+ Horario reducido o que impide concurrir luego de las 18hs.
+ Falta de acceso a la documentación requerida con excusas varias.
+ Dificultades para retirar documentación y analizarla posteriormente.
+ Normativa de poco alcance para poder exigir el cumplimiento de las obligaciones.
+ Limitaciones del propietario por su horario laboral, discapacidad, enfermedad o lejanía.

Es necesario ampliar las posibilidades de acceso a la documentación para permitir que quienes están interesados en controlarla lo puedan hacer sin padecer impedimentos ni discriminaciones.

Las posibilidades de las tecnologías de la informática y las comunicaciones (TIC) permiten resolver estas limitaciones.
La legislación debería establecer como ‘obligatorio’ que cada Consorcio disponga de un sitio en Internet, a cargo y mantenido por la ADM, exclusivo para propietarios, que brinde acceso para visualizar o descargar la información propia como:

+ Comprobante de la inscripción del ADM en el Reg.Público de Administradores (RPAC), También su CUIT/CUIL y situación fiscal.
+ Otros datos de la ADM vigente como domicilio, teléfonos, casilla de correo, referencias …
+ Reglamentos (de Copropiedad y Administración e Interno).
+ Planos completos del edificio y sus instalaciones (electricidad, gas, sanitaria…).
+ Guía actualizada de los copropietarios (UF, teléfono, casilla de correo…). Indicación de quiénes integran el Consejo.
+ Contratos de locación, limpieza, abonos de mantenimiento y otros servicios tercerizados.
+ Pólizas del seguro contra incendio obligatoria y otras.
+ Datos de cada Encargado (CUIL, ART, teléfonos, casilla de correo, Nro. de documento, referencias, Curriculum…).
+ Agenda de tareas del o los encargados.
+ Detalle mensual de los movimientos bancarios de la cuenta del Consorcio.
+ Información sobre los fondos Operativo, de Reserva y otros activos financieros del Consorcio.
+ Convocatoria a Asamblea Ordinaria/Extraordinaria y orden del día. Además, debería ser enviada obligatoriamente por correo electrónico a cada copropietario.
+ Imágenes de cada acta de Asamblea realizada.
+ Rendición de cuentas anual (Balance).
+ Detalle mensual de la Liquidación de Expensas. Debe incluir los consumos de bienes y servicios en su unidad de medida (piezas, hs., kwh, m3…).
+ Imágenes de los comprobantes respaldatorios del mes liquidado.
+ Cartelera de novedades para reflejar toda actividad, obra, recomendación o aviso relacionado con el edificio, el encargado u otros.
+ Datos de proveedores (especialidad, teléfonos, …).
+ Presupuestos previos de las obras que lo requieran
+ Estado y seguimiento de demandas judiciales
+ Nros. de teléfonos ante urgencias o emergencias.
+ Nros. de teléfonos del personal de seguridad, la seccional o móviles policiales que correspondan.

Esta mejora sustancial en la disponibilidad de la información permitirá que cada propietario pueda ejercer sus derechos con mayor flexibilidad, analizar la documentación con libertad y sin arriesgar la integridad de la misma. También podrá ser revisada por profesionales específicos en caso de ser necesario. Este servicio no debería reemplazar a las prestaciones actuales.

La Legislación vigente no parece ser suficientemente amplia para poder accionar individualmente ante incumplimientos del ADM. Además, cualquier acción implica gastos que no todos pueden solventar y aún haciéndolo, no siempre asegura un resultado justo. Hoy, las denuncias deben ser canalizadas ante Defensa del Consumidor (Capital) cuyos trámites para lograr la corrección de las irregularidades o la terminación de los abusos son morosos y no siempre aseguran una corrección a corto plazo.
La situación actual permite abusos, falta de atención hacia los propietarios e incumplimiento de las obligaciones de las ADM.

Normas IRAM relacionadas: 65004-65005-65006-65010-65012
Notas relacionadas:
Consorcios, derechos y obligaciones
Consorcios y uso racional de recursos

Claves: DGFOC, IRAM, ART, ANSES, AFIP, CiA, Ley 13512, propiedad horizontal, PH, reglamento de copropiedad y administración, reglamento interno, defensa del consumidor, locatarios, SUTERH, INADI, discriminacion, consorcistas, Res. 408/2012 SECGCYAC

INADI, Res. 408/2012 SECGCYAC

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