Consorcios, derechos y obligaciones

2009-05 Cat:Consorcios y Consorcistas

Los propietarios de unidades regidas por la ley argentina de la Propiedad Horizontal (13512) son en general ‘personas físicas’ que comparten un espacio común y tienen derechos y obligaciones específicas establecidas por un Reglamento. La ‘persona jurídica’ que conforman se denomina Consorcio y delegan tareas administrativas en una persona, física o jurídica. El Administrador del Consorcio tiene el mandato de representar al Consorcio y cobra un honorario mensual por el mismo.
Como pequeño grupo humano forzado a compartir ciertos bienes y actividades, las interrelaciones entre los consorcistas y el administrador tienen más aspectos indefinidos que específicos.

Además de las fricciones propias que surgen de la relación interpersonal y el agrupamiento de algunos en contra de otros, se producen incumplimientos de las normativas por los consorcistas o el propio Administrador.

Por un lado los Consorcistas deben cumplir lo especificado en el Reglamento de Copropiedad y Administración (RCyA) y el Reglamento interno que pueda existir (específico según las características de cada consorcio). Dicho cumplimiento no alcanza para asegurar una convivencia adecuada.

Por otro lado, la GCABA exige que el Administrador esté anotado en un Registro Púb. de Adm. de Consorcios (RPA), tenga su identificación tributaria (CUIT) y otros aspectos menores. Sin embargo, falta definir el alcance de los atributos y obligaciones, el organismo de control de los mismos y las sanciones por los desvíos o incumplimientos. Las normas IRAM existentes sobre esta actividad aparentemente solo son orientativas y de cumplimiento voluntario (no vinculantes). Ver normas IRAM: 65004, 65005, 65006, 65010 y 65012.

Ante ciertas faltas un copropietario puede presentarse ante Defensa del Consumidor con su reclamo y exigir su cumplimiento pero esto no asegura que tenga sanciones. Tampoco que ante las reiteraciones se pueda rescindir su mandato sin mediar asamblea. Más aún, pese a que un Consorcio eche a su Administrador, esto no afecta su relación con los demás edificios administrados.
Tampoco se sabe bajo qué circunstancias pueden ser eliminados del RPA para evitar que los malos profesionales continúen perjudicando a otros Consorcios.

Algunos problemas:

Normativos
+ No poseer CUIT, Nro. de RPA o Domicilio legal.
+ No presentar el certificado de RPA al inicio de su gestión en el Consorcio (ver Ley.941).
+ No cumplir ni exigir el cumplimiento del RCyA.
+ No llevar registro en los Libros indicados por el RCyA.
+ Permitir el incumplimiento del Reglamento interno (si existe).
+ Llamar a Asamblea con menor anticipación en días a la indicada reglamentariamente o no avisar fehacientemente a todos los propietarios.
+ En el Libro de Actas, no registrar directamente, volcar parcialmente o tergiversar lo establecido o discutido en cada Asamblea.
+ No cumplir con resoluciones de Asambleas.
+ Permitir Consejos de Administración irregulares en número, duración o actuación.
+ Permitir la existencia de errores o faltas en la documentación y/o planimetría del edificio.
+ No confeccionar la liquidación de expensas comunes de acuerdo a lo establecido.
+ Permitir actividades, usos ilegales o antirreglamentarios en partes comunes y/o exclusivas.
+ No cumplir con ordenanzas municipales como: Uso del agua, horarios para la basura, pago de impuestos, mantenimientos obligatorios de ascensores, limpieza de tanques y otros.
+ Contratar servicios o instaladores sin verificar que posean la correcta habilitación municipal o que realicen sus tareas cumpliendo con las normativas.
+ Autorizar o tolerar obras antirreglamentarias.
+ No mantener la documentación actualizada.
+ No cumplir con lo establecido por las normativas para el personal auxiliar o portería. Ej: Horarios, indumentaria, Jubilación, Obras Social, Seguros, Licencias y descansos, …
+ No suministrar el CUIL del o los Encargados para verificar el depósito de aportes. También la identificación ante la ART.
+ No organizar las tareas del portero o encargado ni controlar su cumplimiento eficaz. Tampoco informarlas al Consorcio.
+ Permitir que el encargado durante su horario de trabajo realice actividades con o para 3ros. ajenos a las mismas o con menores que puedan correr riesgos.
+ Tolerar usos antirreglamentarios que incrementen el riesgo de incendio NO cubiertos por el Seguro obligatorio. (Ej: almacenamiento de pirotecnia, combustibles o materiales potencialmente explosivos).
+ No emitir el certificado de ‘libre deuda’ de expensas comunes al propietario que lo solicite según lo dispone el art.6 de la Ley 18734/49.

Relación con el Consorcio
+ No avisar fehacientemente a todos los propietarios y con la anticipación establecida en el RCyA la realización de Asambleas.
+ No distribuir copias de las Actas de las Asambleas a todos los copropietarios.
+ No poner un Libro de quejas a disposición.
+ No representar ni defender al Consorcio ante la parte vendedora/constructora por irregularidades o ‘vicios ocultos’ pendientes.
+ No realizar visitas programadas o especiales para verificar cumplimientos, visitar unidades que lo requieran y otras.
+ No exhibir los comprobantes de los gastos detallados en la liquidación de expensas.
+ Declarar que se aceptan reclamos o impugnaciones a cada liquidación de expensas pero en la práctica NO aceptar su recepción dentro del lapso admitido.
+ No suministrar copia de contratos (alquiler de portería, servicios de limpieza, abonos de mantenimiento y otros).
+ No tomar las previsiones adecuadas para evitar fallas en la infraestructura del edificio (bombas, ascensores, cámara séptica, instal. c/incendio, tanques de bombeo y reserva…).
+ No atender en tiempo y forma a los copropietarios ni solucionar sus quejas o daños fehacientemente presentados. Tampoco recibir sus notas de reclamo.
+ No informar a todo los propietarios las novedades relacionadas con gastos especiales, obras, servicios no programados y otros.
+ Alentar o practicar tratos discriminatorios con o entre los propietarios según razones no profesionales. Ej: no atender a los que reclaman, locatarios y otros.
+ No incorporar a los locatarios en las Asambleas extraordinarias que, aunque no puedan votar, deberían expresar sus opiniones y reclamos. Así, se los discrimina.
+ Demorar o no resolver fallas o daños presentes en partes comunes.
+ No impulsar cambios para incrementar el ahorro de recursos y gastos (electricidad, agua, insumos y repuestos).
+ No tener oficina de atención al público, horarios razonables, teléfono, casilla de correo o directamente, no atender a los copropietarios.
+ No suministrar teléfonos de emergencia (propio y de los servicios de mantenimiento)
+ No avisar en tiempo y forma las ausencias o licencias del encargado u otras novedades que hagan a la seguridad y manejo de los copropietarios.
+ No realizar, mantener e informar el Directorio de copropietarios para mejorar la comunicación y seguridad de todos.
+ No ofrecer una atención alternativa o de emergencia para atender al Consorcio durante su licencia.

Gestión económica, financiera y de obras
+ No presentar la liquidación de expensas comunes en tiempo y forma.
+ No ofrecer una cuenta bancaria para poder realizar el pago de las expensas mediante transferencia electrónica.
+ No utilizar una ‘factura oficial’ para cobrar sus honorarios al Consorcio.
+ No entregar el recibo legal correspondiente por el pago de las expensas comunes.
+ No presentar más de un presupuesto para cada obra (a partir de un monto dado).
+ Cobrar un honorario excesivo según la experiencia real en la profesión, el servicio ofrecido y la cantidad de unidades del edificio a administrar.
+ Evitar que haya un monto límite para obras a partir del cual sea obligatoria una Asamblea para aprobar cada presupuesto.
+ Cobrar montos extras disfrazados como gastos bancarios, comisiones, representaciones y otros.
+ Excederse en la contratación de obras o realizar gastos innecesarios frecuentemente.
+ No invertir adecuadamente el Fondo de reserva para evitar su desvalorización.
+ No tomar las medidas necesarias para disminuir los gastos comunes.
+ No usar para cobrar punitorios por falta de pago de las expensas el porcentual indicado en el RCyA.

Los problemas expuestos son algunos de los que afectan directa o indirectamente a los copropietarios en los miles de Consorcios del país. Además de no recibir el servicio asegurado por el Administrador, ciertos incumplimientos ponen en riesgo la seguridad, la integridad de un bien o servicio o incrementan innecesariamente el monto de las expensas comunes.

Lo establecido por la normativa vigente muchas veces no se cumple ni se sanciona. Por otro lado, falta incluir en la misma obligaciones elementales y de sentido común. Hoy, ante los abusos e incumplimientos, existe un vacío legal que impide una eficaz defensa de los derechos de los copropietarios. Es insuficiente considerarlos como consumidores y mediación mediante, rogar por la solución de sus reclamos. Es necesario implementar una nueva normativa que asegure los Derechos y Obligaciones de ambas partes, los organismos de control y los tribunales donde presentar las demandas.

Los Consorcios se podrían considerar ‘sociedades de hecho’ u otra figura jurídica y entonces establecer contratos de locación de servicios con un proveedor idóneo y registrado para la gestión de la misma (Administrador). Al existir una relación contractual, ambas partes podrían exigir cumplimientos con un mejor basamento legal.

Notas relacionadas:
Consorcios y acceso a la información
Consorcios, Concejos de Administración

Claves: DGFOC, IRAM, ART, ANSES, AFIP, CiA, Ley 13512, propiedad horizontal, PH, reglamento de copropiedad y administración, reglamento interno, defensa del consumidor, locatarios, SUTERH, INADI, discriminacion, consorcistas, Res. 408/2012 SECGCYAC

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